Immo­bi­lie finan­zie­ren: Kur­ze oder lan­ge Soll­zins­bin­dung?

Die Qual der Wahl: Kur­ze oder lan­ge Soll­zins­bin­dung? Bei wel­chem Zins­an­stieg wird eine kur­ze Lauf­zeit unat­trak­tiv? Wann soll­te man eine län­ge­re Soll­zins­bin­dung wäh­len?

In die­sem Arti­kel erfah­ren Sie anhand einer Bei­spiel­be­rech­nung,  bis zu wel­chem Zins­satz sich der Abschluss der kur­zen Soll­zins­bin­dung lohnt und wann nicht.

Annah­men

Zur Zins­er­mitt­lung wur­de ein Belei­hungs­aus­lauf von 80% und ein Dar­le­hens­be­trag iH.v. 200.000 Euro ange­nom­men (Stand: 12.02.14)

Um berech­nen zu kön­nen, wann wel­che der bei­den Soll­zins­bin­dungs­va­ri­an­ten güns­ti­ger ist, wird als Betrach­tungs­zeit­raum die Lauf­zeit der län­ge­ren Soll­zins­bin­dung zugrun­de gelegt.
Fer­ner wird unter­stellt, dass bei der kür­ze­ren Soll­zins­bin­dungs­va­ri­an­te ein Anschluss­dar­le­hen bis zum Ende der län­ge­ren Soll­zins­bin­dung abge­schlos­sen wird. Am Ende des Betrach­tungs­zeit­rau­mes bleibt bei bei­den Vari­an­ten eine iden­ti­sche Rest­schuld übrig.

Anfäng­li­che Til­gung

Durch den nied­ri­ge­ren Zins­satz des kür­zer lau­fen­den Dar­le­hens ist der Zins­an­teil der Rate gerin­ger als beim lang lau­fen­den Dar­le­hen.
Bei glei­cher Monats­ra­te erhöht sich also der Til­gungs­an­teil Ihrer monat­li­chen Zah­lung.

Break-Even-Zins­satz

Damit ein sinn­vol­ler Ver­gleich zwi­schen bei­den Soll­zins­bin­dungs­va­ri­an­ten durch­ge­führt wer­den kann, müs­sen die Ergeb­nis­se auf Basis einer glei­chen Lauf­zeit ver­gli­chen wer­den. Aus die­sem Grund wird unter­stellt, dass die kür­ze­re Soll­zins­bin­dung nach deren Ablauf mit Hil­fe eines Anschluss­dar­le­hens bis zum Ende der län­ge­ren Soll­zins­bin­dung ver­län­gert wird.

Nach­dem der Soll­zins­satz für ein Anschluss­dar­le­hen heu­te jedoch noch nicht bekannt ist, wird der so genann­te Break-Even-Zins­satz zu Hil­fe gezo­gen. Er gibt an, bis zu wel­chem Zins­ni­veau der Zins­satz für das Anschluss­dar­le­hen stei­gen darf, um den Vor­teil der kür­ze­ren Soll­zins­lauf­zeit über den gesam­ten Betrach­tungs­zeit­raum zu wah­ren.

Kon­kret bedeu­tet das: Solan­ge bei Ablauf der kur­zen Soll­zins­bin­dung ein Zins­satz für die Rest­lauf­zeit ver­ein­bart wer­den kann, der nied­ri­ger ist als der ange­ge­be­ne Break-Even-Zins­satz, ist die kur­ze Soll­zins­bin­dung für Sie über den Betrach­tungs­zeit­raum die güns­ti­ge­re Vari­an­te.

Fazit

Wel­che Soll­zins­bin­dung Sie wäh­len, hängt also auch von Ihrem per­sön­li­chen Sicher­heits­be­dürf­nis ab und davon, auf wel­chem Niveau Sie die Zin­sen zum Zeit­punkt der Anschluss­fi­nan­zie­rung erwar­ten.

• indi­vi­du­el­les Sicher­heits­be­dürf­nis: Wenn Sie sich bezüg­lich der wei­te­ren Zins­ent­wick­lung unwohl füh­len und/oder ein deut­li­cher Zins­an­stieg am Ende der kür­ze­ren Soll­zins­bin­dungs­pe­ri­ode für Sie ein finan­zi­el­les Pro­blem dar­stellt, soll­ten  Sie sich für die län­ge­re Soll­zins­bin­dung ent­schei­den.
• Zins­ni­veau: erwar­ten Sie kei­ne stei­gen­den Zin­sen oder wäre ein deut­li­cher Zins­an­stieg für Sie finan­zi­ell ver­kraft­bar, soll­ten Sie die kür­ze­re Soll­zins­bin­dung in Erwä­gung zie­hen.

Ich unter­stüt­ze Sie ger­ne bei Ihren Über­le­gun­gen, hel­fe Ihnen bei der idu­el­len Berech­nung und der Recher­che geeig­ne­ter Finan­zie­rungs­va­ri­an­ten.

Für wei­te­re Fra­gen hin­ter­las­sen Sie mir bit­te am Ende des Bei­trags einen Kom­men­tar oder Sie ver­ein­ba­ren direkt ein kos­ten­frei­es Erst­ge­spräch. Alter­na­tiv kön­nen Sie sich per Direkt­nach­richt (oder Mit­tels Kon­takt­for­mu­lar) mit mir in Ver­bin­dung set­zen.

In jedem Fall erhal­ten Sie schnellst mög­lich eine Ant­wort von mir.

Mit den bes­ten Grü­ßen
Chris­ti­an Ulrich LL.B., M.A.