Mit der rich­ti­gen Finan­zie­rung güns­tig ins neue Zuhau­se kom­men!

Die Zin­sen für Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen sin­ken und vie­le wis­sen nicht wohin mit ihrem Geld. Bau­geld ist nach wie vor so güns­tig wie nie. Also alles Geld ins Eigen­heim? Ein Gedan­ke, der vie­len Deut­schen ver­lo­ckend erscheint. Doch vie­le han­deln über­stürzt.
Es bringt nichts, eine Immo­bi­lie zu suchen, um dann anschlie­ßend an einer Finan­zie­rung bas­teln zu müs­sen. Wer ein Eigen­heim kau­fen oder bau­en will, soll­te zunächst wis­sen, wel­ches Bud­get er zur Ver­fü­gung hat.
Die nach­fol­gen­den Infor­ma­tio­nen sol­len Ihnen die Chan­ce auf eine soli­de finan­zier­te Immo­bi­lie geben – damit Ihr Traum vom Eigen­heim nicht zum finan­zi­el­len Alp­traum wird.

Bud­get

Die monat­li­che Rate eines Immo­bi­li­en­kre­dits soll­te höchs­tens 1/4 – 1/3 Ihres Net­to-Haus­halts­ein­kom­mens aus­ma­chen.
Den­ken Sie an aus­rei­chend Liqui­di­tät für Steu­ern, Ver­si­che­run­gen, Instand­hal­tung und bei Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten für die Ver­wal­tung.
Ver­an­schla­gen Sie für sol­che Kos­ten je nach Grö­ße und Zustand des Eigen­heims 3 bis 5 Euro im Monat pro Qua­drat­me­ter. Gemein­sam mit der Kre­dit­ra­te soll­ten die­se Kos­ten 1/3 Ihres Net­to-Haus­halts­ein­kom­mens nicht über­stei­gen. Lau­fen die Gesamt­aus­ga­ben höher aus, gehen Sie Gefahr, sich zu über­schul­den.

Eigen­ka­pi­tal

Kaum ein Bau­herr oder Käu­fer kann eine Immo­bi­lie bezah­len, ohne einen Kre­dit auf­zu­neh­men. Wer einen Kre­dit auf­nimmt, soll­te min­des­tens 20 bes­ser sogar 25 Pro­zent der Gesamt­kos­ten (Kauf- und Kauf­ne­ben­kos­ten) als Eigen­ka­pi­tal mit­brin­gen. Je höher Ihr ein­zu­brin­gen­des  Eigen­ka­pi­tal ist, je eher ist die Bank bereit, einen Kre­dit zu geben – und des­to güns­ti­ger wird die­ser auch.

Gesamt­kos­ten

Vie­le Immo­bi­li­en wer­den über ­Mak­ler gehan­delt. Cour­ta­ge liegt in der Regel bei 3–5 Pro­zent plus ­Mehr­wert­steu­er.
Beach­ten Sie, dass mit Inkraft­tre­ten des „Gesetz über die Ver­tei­lung der Mak­ler­kos­ten bei der Ver­mitt­lung von Kauf­ver­trä­gen über Woh­nun­gen und Ein­fa­mi­li­en­häu­ser“ der Ver­käu­fer eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses oder einer Woh­nung den Mak­ler min­des­tens die Hälf­te der Mak­ler­cour­ta­ge tra­gen muss.

Beach­ten Sie für die Gesamt­be­trach­tung die Kos­ten für den Notar, Grund­buch­amt (insg. ca. 2 Pro­zent) und die Grund­er­werb­steu­er (zwi­schen 3,5–6,5 Pro­zent).

Haus­halts­rech­nung

Ein Haus­halt mit einem monat­li­chen Net­to­ein­kom­men von 4.000 Euro soll­te nicht mehr als rund 1.250 Euro zum Woh­nen aus­ge­ben. Geht man von Neben­kos­ten i.H.v. 250 Euro für Instand­hal­tung und Steu­ern aus, blei­ben für einen Kre­dit und des­sen Til­gung 1.000 Euro pro Monat übrig. Und nun kommt noch Alter mit ins Spiel. Denn Ban­ken ver­ge­ben ungern Kre­di­te, wenn abseh­bar ist, dass die Kre­di­te bis zur Ren­te nicht voll­stän­dig getilgt wer­den kön­nen.
Sie haben einen kon­kre­ten Über­blick über alle Ihre Haus­halts­aus­ga­ben? Per­fekt!

Wohn­ort

Die Prei­se für Wohn­ei­gen­tum, aber auch Bau­grund drif­ten in Deutsch­land immer wei­ter aus­ein­an­der. Zogen noch vie­le Men­schen vom Land in Bal­lungs­räu­me, ist mitt­ler­wei­le ein anhal­tend ande­rer Trend zu beob­ach­ten.

Nichts des­to trotz – wer in einem der Hot­spots Ber­lin, Ham­burg, Mün­chen, Köln, Düs­sel­dorf, Stutt­gart oder das Rhein-Main-Gebiet bau­en oder eine Immo­bi­le kau­fen möch­te, wird gegen­über Rand­be­zir­ken sicher­lich nach wie vor einen hohen Preis­auf­schlag zah­len müs­sen. Aber auch in Städ­ten wie Han­no­ver, Bre­men, Müns­ter, Dres­den, Leip­zig, Jena, Karls­ru­he, Frei­burg, Nürn­berg und die Boden­see­re­gi­on stei­gen die Kauf­prei­se und auch die Mie­ten seit Jah­ren.

Finan­zie­rung

Der Klas­si­ker für jeden Bau­her­ren oder Käu­fer ist das Dar­le­hen mit zehn­jäh­ri­ger Zins­bin­dung. Ein­mal abge­schlos­sen, ist der Zins­satz zehn Jah­re fix. Wei­te­re gän­gi­ge Zins­bin­dun­gen sind fünf, 15, 20, bis­wei­len auch 30 Jah­re. Je län­ger ein Kun­de den Zins­satz ­fixie­ren will, des­to höher ist der Zins. Eine wei­te­re Vari­an­te sind Voll­til­ger – mit ihnen tilgt der Kre­dit­neh­mer inner­halb der Lauf­zeit sei­ne Schul­den kom­plett.

Mit­hil­fe des inter­ak­ti­ven Til­gungs­charts kön­nen Sie sich schnell selbst und zwar völ­lig unver­bind­lich einen Ein­druck über die Mach­bar­keit Ihres Vor­ha­bens ver­schaf­fen.

(Bei den Berech­nun­gen han­delt es sich um eine unver­bind­li­che Indi­ka­ti­on. Die Ergeb­nis­se stel­len kei­nen Finan­zie­rungs­vor­schlag dar. Die zukünf­ti­ge Zins­ent­wick­lung kann nicht aus der Ver­gan­gen­heit abge­lei­tet wer­den.)

In vie­len Fäl­len ist es mit einem Dar­le­hen nicht getan. Je nach­dem, wie hoch die Kre­dit­sum­me ist, wel­che Lauf­zeit und wel­che Til­gung gewählt wur­den, bleibt eine Rest­schuld. Die­se wie­der­um kann durch Erspar­nis­se oder durch eine Anschluss­fi­nan­zie­rung getilgt wer­den.
Sie haben hier zwei Mög­lich­kei­ten: Ent­we­der sie war­ten ab, bis der Kre­dit aus­läuft, oder sie küm­mern sich bereits eini­ge Zeit vor dem Ende der Zins­bin­dung um eine Anschluss­fi­nan­zie­rung. Mit­hil­fe von For­ward­dar­le­hen kön­nen sich Immo­bi­li­en­be­sit­zer nied­ri­ge Zin­sen bis zu fünf Jah­re im Vor­aus sichern. For­ward­dar­le­hen hel­fen Bau­her­ren, die bereits Kre­di­te bedie­nen und bei der Anschluss­fi­nan­zie­rung stei­gen­de Zin­sen aus­schlie­ßen wol­len.

Hin­weis: Mit der Wohn­immobilien­kreditrichtlinie, die seit Ende März 2016 in Kraft ist, setzt die Bun­des­re­gie­rung ein EU-Regel­werk um, das Ver­brau­cher davor schüt­zen soll, sich zu über­schul­den. Die Richt­li­nie zwingt Ban­ken genau­er hin­zu­schau­en und die Kre­dit­wür­dig­keit stär­ker zu prü­fen.

För­de­run­gen

Die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) ver­gibt ver­schie­de­ne Dar­le­hen. Mit dem För­der­pro­gramm Nr. 124 kön­nen Bau­her­ren oder Käu­fer, die ihr Eigen­tum selbst nut­zen, ver­güns­tig­te Dar­le­hen bis zu 100.000 Euro bekom­men. Wei­ter­hin gibt es inter­es­san­te För­der­pro­gram­me zum energie­effizienten Moder­ni­sie­ren.
Die­se Kre­di­te kön­nen meist mit an­deren Dar­le­hen kom­bi­niert wer­den. KfW-Kre­di­te wer­den nicht direkt von der KfW ver­ge­ben, son­dern müs­sen über die finan­zie­ren­de Bank bean­tragt wer­den.

Auf der Inter­net­sei­te www.foerderdatenbank.de gibt es eine gute Über­sicht über die ver­schie­de­nen För­der­pro­gram­me von Bund und Län­dern.

Eine wei­te­re – aber zeit­lich begrenz­te – För­de­rung stellt das Bau­kin­der­geld (12.000 Euro Zuschuss pro Kind) dar.
Sie kön­nen spä­tes­tens bis zum 31.12.2023 einen Antrag auf Bau­kin­der­geld stel­len, wenn Sie zwi­schen dem 01.01.2018 und 31.03.2021 Ihre Wohn­im­mo­bi­lie gekauft haben oder Ihnen die Bau­ge­neh­mi­gung erteilt wur­de. Stich­tag beim Kauf ist die Unter­zeich­nung des nota­ri­el­len Kauf­ver­trags.

Apro­pos Wohn-Ries­ter: Ver­zich­ten Sie auf die­se Art der För­de­rung!

Risi­ko­ab­si­che­rung

Berück­sich­ti­gen Sie auf jeden Fall bei allen Ihren Über­le­gun­gen eine hin­rei­chen­de Absi­che­rung (Ihr Ein­kom­men und Hin­ter­blie­be­ne!).

Für wei­te­re Fra­gen hin­ter­las­sen Sie mir bit­te am Ende des Bei­trags einen Kom­men­tar oder Sie ver­ein­ba­ren direkt ein kos­ten­frei­es Erst­ge­spräch. Alter­na­tiv kön­nen Sie sich per Direkt­nach­richt (oder Mit­tels Kon­takt­for­mu­lar) mit mir in Ver­bin­dung set­zen.

In jedem Fall erhal­ten Sie schnellst mög­lich eine Ant­wort von mir.

Mit den bes­ten Grü­ßen
Chris­ti­an Ulrich LL.B., M.A.