Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sinken und viele wissen nicht wohin mit ihrem Geld. Baugeld ist nach wie vor so günstig wie nie. Also alles Geld ins Eigenheim? Ein Gedanke, der vielen Deutschen verlockend erscheint. Doch viele handeln überstürzt.
Es bringt nichts, eine Immobilie zu suchen, um dann anschließend an einer Finanzierung basteln zu müssen. Wer ein Eigenheim kaufen oder bauen will, sollte zunächst wissen, welches Budget er zur Verfügung hat.
Die nachfolgenden Informationen sollen Ihnen die Chance auf eine solide finanzierte Immobilie geben – damit Ihr Traum vom Eigenheim nicht zum finanziellen Alptraum wird.
Budget
Die monatliche Rate eines Immobilienkredits sollte höchstens 1/4 – 1/3 Ihres Netto-Haushaltseinkommens ausmachen.
Denken Sie an ausreichend Liquidität für Steuern, Versicherungen, Instandhaltung und bei Eigentümergemeinschaften für die Verwaltung.
Veranschlagen Sie für solche Kosten je nach Größe und Zustand des Eigenheims 3 bis 5 Euro im Monat pro Quadratmeter. Gemeinsam mit der Kreditrate sollten diese Kosten 1/3 Ihres Netto-Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Laufen die Gesamtausgaben höher aus, gehen Sie Gefahr, sich zu überschulden.
Eigenkapital
Kaum ein Bauherr oder Käufer kann eine Immobilie bezahlen, ohne einen Kredit aufzunehmen. Wer einen Kredit aufnimmt, sollte mindestens 20 besser sogar 25 Prozent der Gesamtkosten (Kauf- und Kaufnebenkosten) als Eigenkapital mitbringen. Je höher Ihr einzubringendes Eigenkapital ist, je eher ist die Bank bereit, einen Kredit zu geben – und desto günstiger wird dieser auch.
Gesamtkosten
Viele Immobilien werden über Makler gehandelt. Courtage liegt in der Regel bei 3-5 Prozent plus Mehrwertsteuer.
Beachten Sie, dass mit Inkrafttreten des „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den Makler mindestens die Hälfte der Maklercourtage tragen muss.
Beachten Sie für die Gesamtbetrachtung die Kosten für den Notar, Grundbuchamt (insg. ca. 2 Prozent) und die Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5-6,5 Prozent).
Haushaltsrechnung
Ein Haushalt mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 4.000 Euro sollte nicht mehr als rund 1.250 Euro zum Wohnen ausgeben. Geht man von Nebenkosten i.H.v. 250 Euro für Instandhaltung und Steuern aus, bleiben für einen Kredit und dessen Tilgung 1.000 Euro pro Monat übrig. Und nun kommt noch Alter mit ins Spiel. Denn Banken vergeben ungern Kredite, wenn absehbar ist, dass die Kredite bis zur Rente nicht vollständig getilgt werden können.
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Wohnort
Die Preise für Wohneigentum, aber auch Baugrund driften in Deutschland immer weiter auseinander. Zogen noch viele Menschen vom Land in Ballungsräume, ist mittlerweile ein anhaltend anderer Trend zu beobachten.
Nichts desto trotz – wer in einem der Hotspots Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Stuttgart oder das Rhein-Main-Gebiet bauen oder eine Immobile kaufen möchte, wird gegenüber Randbezirken sicherlich nach wie vor einen hohen Preisaufschlag zahlen müssen. Aber auch in Städten wie Hannover, Bremen, Münster, Dresden, Leipzig, Jena, Karlsruhe, Freiburg, Nürnberg und die Bodenseeregion steigen die Kaufpreise und auch die Mieten seit Jahren.
Finanzierung
Der Klassiker für jeden Bauherren oder Käufer ist das Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung. Einmal abgeschlossen, ist der Zinssatz zehn Jahre fix. Weitere gängige Zinsbindungen sind fünf, 15, 20, bisweilen auch 30 Jahre. Je länger ein Kunde den Zinssatz fixieren will, desto höher ist der Zins. Eine weitere Variante sind Volltilger – mit ihnen tilgt der Kreditnehmer innerhalb der Laufzeit seine Schulden komplett.
Mithilfe des interaktiven Tilgungscharts können Sie sich schnell selbst und zwar völlig unverbindlich einen Eindruck über die Machbarkeit Ihres Vorhabens verschaffen.
(Bei den Berechnungen handelt es sich um eine unverbindliche Indikation. Die Ergebnisse stellen keinen Finanzierungsvorschlag dar. Die zukünftige Zinsentwicklung kann nicht aus der Vergangenheit abgeleitet werden.)
In vielen Fällen ist es mit einem Darlehen nicht getan. Je nachdem, wie hoch die Kreditsumme ist, welche Laufzeit und welche Tilgung gewählt wurden, bleibt eine Restschuld. Diese wiederum kann durch Ersparnisse oder durch eine Anschlussfinanzierung getilgt werden.
Sie haben hier zwei Möglichkeiten: Entweder sie warten ab, bis der Kredit ausläuft, oder sie kümmern sich bereits einige Zeit vor dem Ende der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung. Mithilfe von Forwarddarlehen können sich Immobilienbesitzer niedrige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Forwarddarlehen helfen Bauherren, die bereits Kredite bedienen und bei der Anschlussfinanzierung steigende Zinsen ausschließen wollen.
Hinweis: Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die seit Ende März 2016 in Kraft ist, setzt die Bundesregierung ein EU-Regelwerk um, das Verbraucher davor schützen soll, sich zu überschulden. Die Richtlinie zwingt Banken genauer hinzuschauen und die Kreditwürdigkeit stärker zu prüfen.
Förderungen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt verschiedene Darlehen. Mit dem Förderprogramm Nr. 124 können Bauherren oder Käufer, die ihr Eigentum selbst nutzen, vergünstigte Darlehen bis zu 100.000 Euro bekommen. Weiterhin gibt es interessante Förderprogramme zum energieeffizienten Modernisieren.
Diese Kredite können meist mit anderen Darlehen kombiniert werden. KfW-Kredite werden nicht direkt von der KfW vergeben, sondern müssen über die finanzierende Bank beantragt werden.
Auf der Internetseite www.foerderdatenbank.de gibt es eine gute Übersicht über die verschiedenen Förderprogramme von Bund und Ländern.
Eine weitere – aber zeitlich begrenzte – Förderung stellt das Baukindergeld (12.000 Euro Zuschuss pro Kind) dar.
Sie können spätestens bis zum 31.12.2023 einen Antrag auf Baukindergeld stellen, wenn Sie zwischen dem 01.01.2018 und 31.03.2021 Ihre Wohnimmobilie gekauft haben oder Ihnen die Baugenehmigung erteilt wurde. Stichtag beim Kauf ist die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags.
Apropos Wohn-Riester: Verzichten Sie auf diese Art der Förderung!
Risikoabsicherung
Berücksichtigen Sie auf jeden Fall bei allen Ihren Überlegungen eine hinreichende Absicherung (Ihr Einkommen und Hinterbliebene!).
Für weitere Fragen hinterlassen Sie mir bitte am Ende des Beitrags einen Kommentar oder Sie vereinbaren direkt ein kostenfreies Erstgespräch. Alternativ können Sie sich per Direktnachricht (oder Mittels Kontaktformular) mit mir in Verbindung setzen.
In jedem Fall erhalten Sie schnellst möglich eine Antwort von mir.
Mit den besten Grüßen
Christian Ulrich LL.B.
