Wenn sich das Grundbuch als unkalkulierbares Risiko entpuppt!

Rechte, Altlasten und Beschränkungen im Grundbuch können bei der Baufinanzierung zum großen Problem werden.
Ihr Traumhaus ist gefunden und der Kaufpreis passt zu Ihrem Geldbeutel? Doch nun steht die Finanzierung an und plötzlich wird’s teurer als gedacht. Warum? Schuld hieran können nicht nur evtl. offene oder versteckte Baumängel, sondern Rechte, Lasten und Beschränkungen im Grundbuch sein.

Bevor Ihnen ein Kreditinstitut eine Finanzierung bewilligt, müssen Sicherheiten – in dem Fall die Immobilie als Solche – gestellt werden.
Dafür findet neben der Bonitätsprüfung auch eine sogenannte Beleihungsprüfung statt. Durch die Beleihungsprüfung wird der Immobilienwert ermittelt (Beleihungswert). Der Beleihungswert ist von besonderer Bedeutung, da sich hiernach die Höhe der zu vergebenden Finanzierungsmittel richtet. Bei der Ermittlung des Immobilienwertes liegt das Hauptaugenmerk auch auf dem Grundbuch. Denn das Grundbuch gibt Auskunft über Rechte und Lasten eines Grundstücks – und ist somit die wichtigste Informationsquelle.
Rechte und Lasten können den Immobilienwert im erheblichem Maße senken. Und dies schlägt sich unmittelbar auf die Finanzierungskonditionen nieder; im schlimmsten Fall wird eine Finanzierung abgelehnt.

Rechte und Lasten, die Einfluss auf die Finanzierung nehmen

Zu den Lasten und Beschränkungen eines Grundstückes zählen unter anderem: Nutzungsrechte durch dritte Personen, Vorkaufsrechte oder Auflassungsvormerkungen – alle sind im Grundbuch aufgeführt. Eine solche eingetragene Verfügungsbeschränkung führt regelmäßig zur Ablehnung einer Finanzierung. Denn das Objekt kann nicht als „Sicherheit“ für die Bank angesehen werden, da hier ebenfalls auch Dritte auf das Grundstück einwirken können.

Auch – und vor allem besonders – wirken sich bestehende und im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte (Grundschuld/Hypothek) auf eine Finanzierung aus. Denn liegen Grundpfandrechte anderer an dem Grundstück vor, ergibt sich ein Rangverhältnis. Die Rangreihenfolge richtet sich meist nach dem Eintragungsdatum. Dieses Rangverhältnis ist für die Beleihung ebenfalls von entscheidender Bedeutung. Denn im Falle eines Verkaufs oder einer Versteigerung, wird zunächst der im Rang Höhere befriedigt. Die Mehrzahl der Kreditinstitute bestehen somit folgerichtig auf eine erstrangige Eintragung der Grundschuld. Liegt also ein eingetragenes Grundpfandrecht vor, wird eine Finanzierung in der Regel ausgeschlossen oder zumeist zu deutlich schlechteren Konditionen angeboten (Nachrangdarlehen).

Ein bereinigtes Grundbuch bei der Bank vorlegen

Damit die Finanzierung für Sie zu bestmöglichen Konditionen stattfinden kann, brauchen Sie ein lastenfreies bzw. bereinigtes Grundbuch. Liegen für die Finanzierung schädliche Eintragungen im Grundbuch vor, muss eine Löschung dieser erfolgen. Eine solche Löschung kann sich unter Umständen schwierig gestalten und ist mit weiteren (zumeist unkalkulierbaren) Kosten verbunden.

Fazit

Alle wertmindernden und rechtsbeschränkenden Grundbucheintragungen wirken sich negativ auf eine Finanzierung aus. In einigen Fällen ist eine Finanzierung dadurch zum Scheitern verurteilt. Klären Sie daher bitte die Finanzierung bevor Sie den Kaufvertrag abschließen. Ein Blick ins Grundbuch kann Sie vor einem Fehlkauf bewahren!
Ferner wirken sich bestehende Altlasten auf eine Finanzierung aus, da die Behebung kostenintensiv ist und die Auferlegung der Beseitigungspflicht meist zu Rechtsstreitigkeiten führt. Zwar ist der Verkäufer verpflichtet Ihnen die Altlasten anzuzeigen, aber auch ein zusätzlicher Blick ins Altlastenverzeichnis kann Komplikationen im Vorfeld verhindern.

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Mit den besten Grüßen
Christian Ulrich LL.B.