Finanzierungen

Wenn sich das Grundbuch als unkalkulierbares Risiko entpuppt!

6 Kommentare

Rechte, Altlasten und Beschränkungen im Grundbuch können bei der Baufinanzierung zum großen Problem werden.
Ihr Traumhaus ist gefunden und der Kaufpreis passt zu Ihrem Geldbeutel? Doch nun steht die Finanzierung an und plötzlich wird’s teurer als gedacht. Warum? Schuld hieran können nicht nur evtl. offene oder versteckte Baumängel, sondern Rechte, Lasten und Beschränkungen im Grundbuch sein.

Bevor Ihnen ein Kreditinstitut eine Finanzierung bewilligt, müssen Sicherheiten – in dem Fall die Immobilie als Solche – gestellt werden.
Dafür findet neben der Bonitätsprüfung auch eine sogenannte Beleihungsprüfung statt. Durch die Beleihungsprüfung wird der Immobilienwert ermittelt (Beleihungswert). Der Beleihungswert ist von besonderer Bedeutung, da sich hiernach die Höhe der zu vergebenden Finanzierungsmittel richtet. Bei der Ermittlung des Immobilienwertes liegt das Hauptaugenmerk auch auf dem Grundbuch. Denn das Grundbuch gibt Auskunft über Rechte und Lasten eines Grundstücks – und ist somit die wichtigste Informationsquelle.
Rechte und Lasten können den Immobilienwert im erheblichem Maße senken. Und dies schlägt sich unmittelbar auf die Finanzierungskonditionen nieder; im schlimmsten Fall wird eine Finanzierung abgelehnt.

Rechte und Lasten, die Einfluss auf die Finanzierung nehmen

Zu den Lasten und Beschränkungen eines Grundstückes zählen unter anderem: Nutzungsrechte durch dritte Personen, Vorkaufsrechte oder Auflassungsvormerkungen – alle sind im Grundbuch aufgeführt. Eine solche eingetragene Verfügungsbeschränkung führt regelmäßig zur Ablehnung einer Finanzierung. Denn das Objekt kann nicht als „Sicherheit“ für die Bank angesehen werden, da hier ebenfalls auch Dritte auf das Grundstück einwirken können.

Auch – und vor allem besonders – wirken sich bestehende und im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte (Grundschuld/Hypothek) auf eine Finanzierung aus. Denn liegen Grundpfandrechte anderer an dem Grundstück vor, ergibt sich ein Rangverhältnis. Die Rangreihenfolge richtet sich meist nach dem Eintragungsdatum. Dieses Rangverhältnis ist für die Beleihung ebenfalls von entscheidender Bedeutung. Denn im Falle eines Verkaufs oder einer Versteigerung, wird zunächst der im Rang Höhere befriedigt. Die Mehrzahl der Kreditinstitute bestehen somit folgerichtig auf eine erstrangige Eintragung der Grundschuld. Liegt also ein eingetragenes Grundpfandrecht vor, wird eine Finanzierung in der Regel ausgeschlossen oder zumeist zu deutlich schlechteren Konditionen angeboten (Nachrangdarlehen).

Ein bereinigtes Grundbuch bei der Bank vorlegen

Damit die Finanzierung für Sie zu bestmöglichen Konditionen stattfinden kann, brauchen Sie ein lastenfreies bzw. bereinigtes Grundbuch. Liegen für die Finanzierung schädliche Eintragungen im Grundbuch vor, muss eine Löschung dieser erfolgen. Eine solche Löschung kann sich unter Umständen schwierig gestalten und ist mit weiteren (zumeist unkalkulierbaren) Kosten verbunden.

Fazit

Alle wertmindernden und rechtsbeschränkenden Grundbucheintragungen wirken sich negativ auf eine Finanzierung aus. In einigen Fällen ist eine Finanzierung dadurch zum Scheitern verurteilt. Klären Sie daher bitte die Finanzierung bevor Sie den Kaufvertrag abschließen. Ein Blick ins Grundbuch kann Sie vor einem Fehlkauf bewahren!
Ferner wirken sich bestehende Altlasten auf eine Finanzierung aus, da die Behebung kostenintensiv ist und die Auferlegung der Beseitigungspflicht meist zu Rechtsstreitigkeiten führt. Zwar ist der Verkäufer verpflichtet Ihnen die Altlasten anzuzeigen, aber auch ein zusätzlicher Blick ins Altlastenverzeichnis kann Komplikationen im Vorfeld verhindern.

Für weitere Fragen hinterlassen Sie mir bitte am Ende des Beitrags einen Kommentar oder Sie vereinbaren direkt ein kostenfreies Erstgespräch. Alternativ können Sie sich per Direktnachricht (oder Mittels Kontaktformular) mit mir in Verbindung setzen.

In jedem Fall erhalten Sie schnellst möglich eine Antwort von mir.

Mit den besten Grüßen
Christian Ulrich LL.B.

Tags: Altlasten, Auflassungsvormerkung, Baufinanzierung, Beschränkungen, Grundbuch, Grundschuld, Nachrangdarlehen, Nutzungsrecht, Rechte, Verfügungsbeschränkung, Vorkaufsrecht

Weitere Infos

BGH urteilt: Kündigungsrecht für Bausparkassen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB!
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6 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

  • Hallo Herr Ulrich,

    Wir wollen mit meinem Mann ein Haus kaufen, es gibt aber im Grundbuch eine Ruckauflassungsvormerkung für den Bauverein. Die ist noch nicht von Eigentümern gelöscht. Wie läuft das weiter? Ist das ein Grund für Finanzierungsablehnung? Wir wollen auf keinen Fall irgendwelchen Kaufvertrag unterschreiben bis das nicht von Grundbuch gelöscht wird.

    Antworten
    • Moin Suzi!

      Vielen Dank für Ihren Kommentar.

      Eine Rückauflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und sichert die Ansprüche des Verkäufers auf Rückübertragung (s)eines Grundstücks, wie Sie es trefflich berichten.
      Grundsätzlich sollte das Grundbuch bereinigt werden/sein – das ist der optimale Fall für eine anschließende Immobilienfinanzierung.
      Sprechen Sie dazu bitte alles Weitere mit Ihrem Notar:in ab. 😉

      Beste Grüße
      Christian Ulrich

      Antworten
  • Werner Flastick
    März 15, 2022 11:06 am

    Hallo Herr Ulrich,

    habe zwei Fragen:

    Was wird im Grundbuch eingetragen bei einer Finanzierung – Rechnungsbetrag oder Beleihungswert (bereitgestellte Kreditsumme für Immokauf ) der Bank?

    2.) Falls im Grundbuch tatsächlich der Beleihungswert genannt wird, dient dieser doch nicht als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer und den Notar- und Gerichtskosten – denn normalerweise werden diese doch vom tatsächlichen Preis der im Kaufvertrag steht berechnet, oder gilt das nicht bei einer Immo-Finanzierung?

    Über Ihre Rückmeldung würde ich mich wirklich sehr freuen.

    Antworten
    • Hallo Herr Flastick!

      Vielen Dank für Ihren Kommentar.

      Und hier ergänzend: Der von der Bank vergebene Kredit wird im Grundbuch (als Sicherheit für das vergebene Darlehen für das Kreditinstitut) eingetragen.

      Sind Ihre Fragen beantwortet?

      Beste Grüße
      Christian Ulrich

      Antworten
  • Werner Flastick
    März 14, 2022 8:17 pm

    Hallo Herr Ulrich,

    habe zwei Fragen:

    Was wird im Grundbuch eingetragen bei einer Finanzierung – Rechnungsbetrag oder Beleihungswert (bereitgestellte Kreditsumme für Immokauf ) der Bank?

    2.) Falls im Grundbuch tatsächlich der Beleihungswert genannt wird, dient dieser doch nicht als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer und den Notar- und Gerichtskosten – denn normalerweise werden diese doch vom tatsächlichen Preis der im Kaufvertrag steht berechnet, oder gilt das nicht bei einer Immo-Finanzierung?

    Über Ihre Rückmeldung würde ich mich sehr freuen.

    Antworten
    • Hallo Herr Flastick!

      Vielen Dank für Ihren Kommentar.

      Im Grundbuch (insb. in Abteilung III) werden alle Grundschulden, Hypotheken sowie Rentenschulden, mit denen ein Grundstück belastet ist, eingetragen.
      Der Beleihungswert hat in diesem Zusammenhang nichts mit Eintragungen im Grundbuch zu tun.

      Sind Ihre Fragen beantwortet?

      Beste Grüße
      Christian Ulrich

      Antworten

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