Bei gemeinsamen Immobilienfinanzierungen – etwa bei Ehepaaren oder Partnern – kann es im Falle einer Scheidung, Trennung oder Veränderung der Lebensumstände zu dem Wunsch kommen, dass eine Person aus dem laufenden Kreditvertrag ausscheidet. In diesem Zusammenhang fällt häufig der Begriff Schuldhaftentlassung.
Doch was bedeutet eine Schuldhaftentlassung konkret? Unter welchen Voraussetzungen ist sie möglich? Und welche Risiken bestehen für den verbleibenden Darlehensnehmer oder die Bank? Dieser Beitrag gibt Ihnen einen umfassenden Überblick.
Was ist eine Schuldhaftentlassung?
Eine Schuldhaftentlassung bezeichnet die Entlassung eines Kreditnehmers aus der vertraglichen Mithaftung für einen bestehenden Immobilienkredit. Sie wird häufig dann angestrebt, wenn bei einem gemeinsamen Kreditvertrag – zum Beispiel im Rahmen eines Immobilienkaufs – einer der Darlehensnehmer künftig nicht mehr für die Rückzahlung des Darlehens verantwortlich sein soll.
Beispiele aus der Praxis:
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Scheidung oder Trennung: Ein Ehepartner bleibt in der Immobilie wohnen, der andere zieht aus und möchte nicht mehr finanziell für den Kredit haften.
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Vermögensübertragung: Eine Partei übernimmt die Immobilie vollständig, z. B. durch Auszahlung des anderen Partners.
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Neuregelung familiärer Eigentumsverhältnisse: Auch in Erbschafts- oder Schenkungsfällen kann eine Schuldhaftentlassung sinnvoll sein.
Wann ist eine Schuldhaftentlassung möglich?
Die Entscheidung über eine Schuldhaftentlassung liegt allein bei der finanzierenden Bank. Diese prüft dabei insbesondere das wirtschaftliche Risiko, das mit der Entlassung eines Schuldners verbunden ist. Eine Schuldhaftentlassung wird in der Regel nur genehmigt, wenn der verbleibende Darlehensnehmer nachweislich in der Lage ist, das Darlehen allein zu bedienen.
Voraussetzungen im Überblick:
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Bonitätsprüfung des verbleibenden Kreditnehmers
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Nachhaltige Einkommenssituation und regelmäßige Einnahmen
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Sicherheiten bleiben bestehen (z. B. Grundschuld auf der Immobilie)
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Keine Zahlungsrückstände im Kreditverlauf
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Einverständnis aller Parteien und ggf. Nachweise zur Eigentumsübertragung
Was passiert ohne Schuldhaftentlassung?
Wenn keine Schuldhaftentlassung erfolgt, haften beide ursprünglichen Kreditnehmer weiterhin gesamtschuldnerisch – unabhängig davon, ob einer der beiden die Immobilie nutzt oder nicht. Das bedeutet:
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Die Bank kann sich an beide Kreditnehmer gleichermaßen wenden.
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Auch nach einer Trennung oder Scheidung bleibt die finanzielle Verpflichtung bestehen.
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Es kann zu rechtlichen oder finanziellen Konflikten kommen, wenn ein Partner seinen Anteil nicht mehr leisten möchte oder kann.
Daher ist es wichtig, im Falle einer Trennung oder Neuordnung der Eigentumsverhältnisse rechtzeitig über eine Schuldhaftentlassung nachzudenken.
Ablauf einer Schuldhaftentlassung
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Antrag bei der Bank stellen: Der verbleibende Kreditnehmer wendet sich mit dem Wunsch zur Schuldhaftentlassung an die Bank.
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Bonitätsprüfung: Die Bank prüft, ob der verbleibende Kreditnehmer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt.
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Neuer Darlehensvertrag (ggf.): In manchen Fällen wird ein neuer Vertrag mit geänderten Konditionen aufgesetzt.
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Vertragliche Entlassung: Bei Zustimmung der Bank erfolgt die formale Entlassung aus der Haftung.
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Notarielle Eigentumsänderung (wenn nötig): Bei Eigentumsübertragung muss auch das Grundbuch angepasst werden.
Risiken und rechtliche Hinweise
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Eine Schuldhaftentlassung ist kein automatischer Bestandteil einer Scheidungsvereinbarung oder Trennungsregelung.
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Ohne Entlassung bleibt auch der nicht mehr im Objekt lebende Partner voll haftbar.
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Die Bank kann den Antrag ablehnen, wenn das Risiko als zu hoch eingeschätzt wird.
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Eine Schuldhaftentlassung kann Kosten verursachen, z. B. durch neue Verträge, Notarkosten oder Grundbuchänderungen.
Fazit: Frühzeitig handeln und professionell beraten lassen
Eine Schuldhaftentlassung ist ein wichtiges Instrument zur finanziellen Entflechtung – vor allem bei Trennung, Scheidung oder Eigentumsübertragung. Allerdings ist sie nicht automatisch möglich und erfordert die Zustimmung der Bank sowie eine stabile Einkommenssituation des verbleibenden Kreditnehmers.
Nutzen Sie die Gelegenheit, Ihre Immobilienfinanzierung im Zuge persönlicher Veränderungen rechtzeitig zu prüfen. Je früher Sie das Gespräch mit Ihrer Bank suchen und sich beraten lassen, desto besser können rechtliche und finanzielle Risiken vermieden werden.
Kontaktieren Sie mich für eine unverbindliche Beratung rund um Immobilienfinanzierung, Vertragsoptimierung und persönliche Absicherung.
Mit besten Grüßen
Christian Ulrich LL.B.
