Bereits Ende 2016 hat der Gesetzgeber mit einigen Änderungen der Wohnimmobilienrichtlinie die Vergabe von Krediten erleichtert und insgesamt verbraucherfreundlicher gestaltet. Mit Zustimmung des Bundestags im Mai 2017 sind diese Vorgaben nun gesetzlich verankert. Was diese Änderungen für Sie bedeuten und wie Sie den Traum vom eigenen Heim günstig verwirklichen können, möchte ich heute im Detail erklären.
Was hat sich geändert?
Zunächst müssen Kreditgeber prüfen, ob ihr potentieller Kreditnehmer auch zahlungsfähig ist. Mit dieser Maßnahme soll vermieden werden, dass Sie sich auf einen Kreditvertrag einlassen dürfen, den Sie womöglich nicht erfüllen können – angesichts der umfangreichen Risiken und Verpflichtungen, die ein solcher Kredit mit sich bringt, stärkt diese Maßnahme beide Vertragspartner. Ohne eine gründliche Prüfung Ihrer persönlichen und finanziellen Situation kann es deshalb nicht mehr zur Vergabe eines Immobilienkredits kommen. Außerdem muss eine solche Prüfung auch bei einer Null-Prozent-Finanzierung erfolgen, die seit der neuen Richtlinie übrigens erstmals mit einem Widerrufsrecht ausgestattet ist.
Ebenfalls im Sinne des Verbraucherschutzes ist das neu eingeführte Verbot von Verträgen, die den Kredit zwanghaft an zusätzliche Dienstleistungen wie Sparbücher oder Versicherungen koppeln. Verbraucherrelevante Angebote wie Riester-Sparverträge sind allerdings weiterhin erlaubt.
Wann gibt es nun die besten Konditionen?
Bevor Sie sich in die umfangreiche Welt der Immobilienfinanzierung stürzen, sollten Sie sich mit drei wichtigen Aspekten eines Kreditvertrages vertaut machen. Hier stehen besonders drei Fragen im Raum:
- Wie viel Eigenkapital müssen Sie üblicherweise aufbringen – lässt sich ein hoher Eigenanteil vermeiden?
- Was meint der Kreditgeber mit “Beleihungswert” und wie wird dieser ermittelt? und…
- …was ist der Sinn hinter dem “Beleihungsauslauf”, einem Quotienten, der das Zusammenspiel zwischen nötigem Fremdkapital und Beleihungswert beschreibt?
Anschließend möchte ich auf die Frage der langen oder kurzen Sollzinsbindung eingehen.
Eigenfinanzierung oder zu 100% fremd finanzieren?
Üblicherweise verlangen Banken für die Immobilienfinanzierung einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Weil daran gerade junge Familien oft scheitern, existiert zudem die Vollfinanzierung, auch 100% Finanzierung genannt. Diese hat den Vorteil, dass Ihr Eigenheim praktisch sofort Realität wird, allerdings übernimmt die Bank ein hohes Risiko und wird sich dementsprechend ihr Geld über vergleichsweise höhere Zinsen zurückholen. Normalerweise werden derartige 100%-Finanzierungen deshalb nur vergeben, wenn der Kunde über ein solides, regelmäßiges Einkommen verfügt.
Beleihungswert
Der sogenannte Beleihungswert ist eine wichtige Variable beim Aufsetzen eines Immobilienkredits. Vor der Kreditvergabe steht in der Regel eine Prüfung des Immobilienwertes um festzustellen, ob die Immobilie im Fall einer Zahlungsunfähigkeit den Kreditwert stemmen kann, zum Beispiel durch eine Versteigerung. Der Beleihungswert muss den Wert der Immobilie über die gesamte Dauer der Finanzierung abdecken können und liegt im Schnitt bei 80 bis 90% des momentanen Verkaufswertes unter Berücksichtigung der aktuellen Marktverhältnisse. Die Differenz zwischen Verkaufswert und Beleihungswert wird als “Sicherheitsabschlag” bezeichnet. Kurz gesagt: Der Beleihungswert ist der Betrag, bis zu dem die Bank zur Finanzierung bereit ist.
Beleihungsauslauf
Ein weiterer wichtiger Faktor ist der Beleihungsauslauf. Er beschreibt, zu wie viel Prozent die Immobilie tatsächlich beliehen wird und basiert auf einer simplen Formel:
Beleihungsauslauf = (Kapitalisierbare Vorlasten + eigenes Darlehen) / Beleihungswert
An einem konkreten Beispiel erklärt: Sie haben einen Finanzierungsbedarf über 150.000 Euro bei einem Verkaufswert von 350.000 Euro. Liegt der Sicherheitsabschlag bei 10%, wären Sie also bei einem Beleihungswert von 350.000 – 35.000 = 315.000 Euro. Ihr Finanzierungsbedarf relativ zu diesem Wert wäre nach der obigen Formel nun:
150.000 Euro / 315.000 Euro = ~48%
Zu diesen 48% würden Sie die Immobilie demnach beleihen. Dieser Wert ist insbesondere auch für das Zinsmaß wichtig, da Banken bei niedrigerem Beleihungsauslauf – und damit bei potentiell geringerem Risiko – eher mit einem niedrigen Zinssatz hantieren. Dagegen kann der Kredit bei einem hohen Beleihungsauslauf bzw. hohem Risiko sehr teuer oder womöglich abgelehnt werden.
Bausparen: Lassen Sie sich nicht austricksen
Bausparverträge sind spätestens seit der Nachkriegszeit tief in der deutschen Tradition verankert, obwohl das Geschäftsmodell bestenfalls fragwürdig ist. Noch heute lagern Milliardenwerte in Bauparverträgen, von denen sich viele nach kurzer Berechnung als Fehlzündung entpuppen. Effektive Vermögensbildung sieht anders aus.
Kurze oder lange Sollzinsbindung?
An der Sollzinsbindung scheiden sich die Geister. Das Prinzip ist simpel: Sie binden sich über einen langen oder kurzen Zeitraum an ein bestimmtes Zinsniveau und geniessen potentiell den Vorteil, dass Ihre Zinsen unter dem aktuellen Marktzins liegen. Nachteilig wird es natürlich dann, wenn sich der aktuelle Zinssatz unter dem festgelegten Niveau bewegt – in diesem Fall zahlen Sie mehr als andere. Generell ist die Idee einer Zinsbindung gut, weil Sie so vor dem ständigen Auf und Ab der Zinsschwankungen geschützt sind. Bei einer unbegrenzten tagesaktuellen Zinsbindung könnten sonst starke Preisbewegungen in die eine oder andere Richtung sehr schnell teuer werden.
Im Grundsatz liegt eine kurze Sollzinsbindung nahe, wenn Sie davon ausgehen können, dass der Zinssatz bald sinken wird. In diesem Fall rechnen Sie damit, dass Ihr Zinssatz nach einem vorab festgelegten kurzen Zeitraum an das hoffentlich niedrigere Zinsniveau angeglichen wird. Falls Sie allerdings davon ausgehen, dass sich der Zinssatz bereits jetzt auf einem sehr niedrigen Niveau bewegt und in Zukunft eher steigen wird, lohnt sich eine Bindung für längere Zeit. Beachten Sie allerdings: Die Bank lässt sich diese Art der Bindung in der Regel mit einem Zinsaufschlag bezahlen, der mit steigender Laufzeit immer teurer wird. Das Thema Sollzinsbindung habe ich in diesem Artikel etwas genauer unter die Lupe genommen. Natürlich gehe ich auf diese und ähnliche Thematiken auch in einem persönlichen Gespräch gerne ein.
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Diese Vorteile erwarten Sie, wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung mit mir besprechen möchten,
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Christian Ulrich LL.B., M.A.
