Wenn sich das Grund­buch als unkal­ku­lier­ba­res Risi­ko ent­puppt!

Rech­te, Alt­las­ten und Beschrän­kun­gen im Grund­buch kön­nen bei der Bau­fi­nan­zie­rung zum gro­ßen Pro­blem wer­den.
Ihr Traum­haus ist gefun­den und der Kauf­preis passt zu Ihrem Geld­beu­tel? Doch nun steht die Finan­zie­rung an und plötz­lich wird’s teu­rer als gedacht. War­um? Schuld hier­an kön­nen nicht nur evtl. offe­ne oder ver­steck­te Bau­män­gel, son­dern Rech­te, Las­ten und Beschrän­kun­gen im Grund­buch sein.

Bevor Ihnen ein Kre­dit­in­sti­tut eine Finan­zie­rung bewil­ligt, müs­sen Sicher­hei­ten – in dem Fall die Immo­bi­lie als Sol­che – gestellt wer­den.
Dafür fin­det neben der Boni­täts­prü­fung auch eine soge­nann­te Belei­hungs­prü­fung statt. Durch die Belei­hungs­prü­fung wird der Immo­bi­li­en­wert ermit­telt (Belei­hungs­wert). Der Belei­hungs­wert ist von beson­de­rer Bedeu­tung, da sich hier­nach die Höhe der zu ver­ge­ben­den Finan­zie­rungs­mit­tel rich­tet. Bei der Ermitt­lung des Immo­bi­li­en­wer­tes liegt das Haupt­au­gen­merk auch auf dem Grund­buch. Denn das Grund­buch gibt Aus­kunft über Rech­te und Las­ten eines Grund­stücks – und ist somit die wich­tigs­te Infor­ma­ti­ons­quel­le.
Rech­te und Las­ten kön­nen den Immo­bi­li­en­wert im erheb­li­chem Maße sen­ken. Und dies schlägt sich unmit­tel­bar auf die Finan­zie­rungs­kon­di­tio­nen nie­der; im schlimms­ten Fall wird eine Finan­zie­rung abge­lehnt.

Rech­te und Las­ten, die Ein­fluss auf die Finan­zie­rung neh­men

Zu den Las­ten und Beschrän­kun­gen eines Grund­stü­ckes zäh­len unter ande­rem: Nut­zungs­rech­te durch drit­te Per­so­nen, Vor­kaufs­rech­te oder Auf­las­sungs­vor­mer­kun­gen – alle sind im Grund­buch auf­ge­führt. Eine sol­che ein­ge­tra­ge­ne Ver­fü­gungs­be­schrän­kung führt regel­mä­ßig zur Ableh­nung einer Finan­zie­rung. Denn das Objekt kann nicht als “Sicher­heit” für die Bank ange­se­hen wer­den, da hier eben­falls auch Drit­te auf das Grund­stück ein­wir­ken kön­nen.

Auch – und vor allem beson­ders – wir­ken sich bestehen­de und im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Grund­pfand­rech­te (Grundschuld/Hypothek) auf eine Finan­zie­rung aus. Denn lie­gen Grund­pfand­rech­te ande­rer an dem Grund­stück vor, ergibt sich ein Rang­ver­hält­nis. Die Rang­rei­hen­fol­ge rich­tet sich meist nach dem Ein­tra­gungs­da­tum. Die­ses Rang­ver­hält­nis ist für die Belei­hung eben­falls von ent­schei­den­der Bedeu­tung. Denn im Fal­le eines Ver­kaufs oder einer Ver­stei­ge­rung, wird zunächst der im Rang Höhe­re befrie­digt. Die Mehr­zahl der Kre­dit­in­sti­tu­te bestehen somit fol­ge­rich­tig auf eine erst­ran­gi­ge Ein­tra­gung der Grund­schuld. Liegt also ein ein­ge­tra­ge­nes Grund­pfand­recht vor, wird eine Finan­zie­rung in der Regel aus­ge­schlos­sen oder zumeist zu deut­lich schlech­te­ren Kon­di­tio­nen ange­bo­ten (Nach­rang­dar­le­hen).

Ein berei­nig­tes Grund­buch bei der Bank vor­le­gen

Damit die Finan­zie­rung für Sie zu best­mög­li­chen Kon­di­tio­nen statt­fin­den kann, brau­chen Sie ein las­ten­frei­es bzw. berei­nig­tes Grund­buch. Lie­gen für die Finan­zie­rung schäd­li­che Ein­tra­gun­gen im Grund­buch vor, muss eine Löschung die­ser erfol­gen. Eine sol­che Löschung kann sich unter Umstän­den schwie­rig gestal­ten und ist mit wei­te­ren (zumeist unkal­ku­lier­ba­ren) Kos­ten ver­bun­den.

Fazit

Alle wert­min­dern­den und rechts­be­schrän­ken­den Grund­buch­ein­tra­gun­gen wir­ken sich nega­tiv auf eine Finan­zie­rung aus. In eini­gen Fäl­len ist eine Finan­zie­rung dadurch zum Schei­tern ver­ur­teilt. Klä­ren Sie daher bit­te die Finan­zie­rung bevor Sie den Kauf­ver­trag abschlie­ßen. Ein Blick ins Grund­buch kann Sie vor einem Fehl­kauf bewah­ren!
Fer­ner wir­ken sich bestehen­de Alt­las­ten auf eine Finan­zie­rung aus, da die Behe­bung kos­ten­in­ten­siv ist und die Auf­er­le­gung der Besei­ti­gungs­pflicht meist zu Rechts­strei­tig­kei­ten führt. Zwar ist der Ver­käu­fer ver­pflich­tet Ihnen die Alt­las­ten anzu­zei­gen, aber auch ein zusätz­li­cher Blick ins Alt­las­ten­ver­zeich­nis kann Kom­pli­ka­tio­nen im Vor­feld ver­hin­dern.

Für wei­te­re Fra­gen hin­ter­las­sen Sie mir bit­te am Ende des Bei­trags einen Kom­men­tar oder Sie ver­ein­ba­ren direkt ein kos­ten­frei­es Erst­ge­spräch. Alter­na­tiv kön­nen Sie sich per Direkt­nach­richt (oder Mit­tels Kon­takt­for­mu­lar) mit mir in Ver­bin­dung set­zen.

In jedem Fall erhal­ten Sie schnellst mög­lich eine Ant­wort von mir.

Mit den bes­ten Grü­ßen
Chris­ti­an Ulrich LL.B., M.A.