Bausparen: Eine gute Idee mit sehr vielen Haken!

Warum Bausparen nicht mehr zeitgemäß ist?

Bausparen wird seit Jahrzehnten als der sichere Weg zum Eigenheim beworben. In der Theorie klingt es einfach: Sparen, zuteilen, bauen. Doch in der Praxis sieht die Realität oft anders aus. Obwohl Millionen Deutsche weiterhin auf Bausparverträge setzen, ist dieses Modell heute in vielen Fällen weder die günstigste noch die effizienteste Lösung zur Immobilienfinanzierung. Besonders die hohen Kosten, mangelnde Flexibilität und die immer komplizierter werdenden Modelle sorgen dafür, dass Bausparen für viele eher zur Belastung als zur Erleichterung wird. In diesem Beitrag werfen wir einen kritischen Blick auf die Schattenseiten des Bausparens.

Die Entstehung des Bausparens: Die Bausparidee

Das Konzept des Bausparens entstand im 18. Jahrhundert in Großbritannien unter dem Namen „Home Loan Societies“. Hierbei zahlten Gemeinschaften regelmäßig in einen Topf ein, um gemeinsam Hauskäufe oder -bauten zu finanzieren. Dieses Solidarprinzip wurde in den 1920er Jahren nach Deutschland gebracht, wo 1885 die erste Bausparkasse gegründet wurde.

Besonders nach dem Zweiten Weltkrieg erlebte das Bausparen in Deutschland einen Boom, da Millionen Menschen bezahlbaren Wohnraum benötigten. In den folgenden Jahrzehnten wurde das Modell mit staatlichen Förderungen, wie der Wohnungsbauprämie, unterstützt. Bis heute ist das Bausparen in Deutschland weit verbreitet.

Das Prinzip des Bausparens: Wie funktioniert es?

Das Bausparen basiert auf einem einfachen Zwei-Phasen-Modell:

1. Ansparphase: In der Ansparphase zahlen Sparer regelmäßig in ihren Bausparvertrag ein, bis sie etwa 40–50 % der vereinbarten Bausparsumme erreicht haben. Für das angesparte Guthaben erhalten sie einen niedrigen, oft unattraktiven Zinssatz (derzeit meist unter 1 %).
2. Darlehensphase: Sobald die Ansparphase abgeschlossen ist, hat der Bausparer Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, das zu Vertragsbeginn festgelegte Zinssätze garantiert. Diese Zinssicherheit wird oft als großer Vorteil beworben, insbesondere in Zeiten steigender Zinsen.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist der Zuteilungszeitpunkt, also der Moment, in dem die Bausparkasse das angesparte Guthaben und das Darlehen freigibt.

Zuteilung und Zuteilungszeitpunkt: Wichtige Begriffe erklärt

Was bedeutet Zuteilung?

Die Zuteilung ist der Zeitpunkt, zu dem der Bausparer das angesparte Guthaben sowie das vereinbarte Darlehen ausgezahlt bekommt. Sie hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Der Bausparer hat die Mindestansparsumme erreicht (etwa 40–50 % der Bausparsumme).
• Die Bewertungszahl, ein internes Berechnungssystem der Bausparkassen, ist ausreichend hoch.
• Die Bausparkasse hat genügend Kapital, um die Zuteilung vorzunehmen.

Warum kann die Zuteilung verweigert werden?

Es gibt Situationen, in denen die Zuteilung verzögert oder verweigert wird:

• Nicht genug Kapital im Bauspartopf: Besonders in Niedrigzinsphasen stockt die Auszahlung, da viele Kunden hochverzinste Altverträge behalten, was die Kassen finanziell belastet.
• Bewertungszahl nicht erfüllt: Die Zuteilung erfolgt erst, wenn genügend Kapital angespart wurde. Wer zu wenig eingezahlt hat, muss länger warten.

Die Verbraucherzentrale kritisiert zudem, dass Bausparverträge zunehmend komplizierter werden, was für viele Kunden schwer nachvollziehbar ist. Dies betrifft insbesondere sogenannte Kombimodelle, bei denen ein Darlehen direkt mit einem Bausparvertrag kombiniert wird. Hier entstehen häufig versteckte Kosten und lange Wartezeiten.

Bausparen: Eine Idee aus der Vergangenheit

Das Prinzip des Bausparens wurde vor mehr als 100 Jahren entwickelt – in einer Zeit, in der die Baupreise stabil waren, die Zinsen hoch und das Eigenheim für viele Menschen das zentrale Lebensziel darstellte. In der Nachkriegszeit boomte das Bausparen, da es dringend benötigten Wohnraum finanzierte und staatlich gefördert wurde.

Doch die Zeiten haben sich geändert:

• Zinsen sind historisch niedrig, sodass klassische Immobilienkredite oft attraktiver sind.
• Immobilienpreise steigen schneller, als viele Bausparer ansparen können.
• Die Bedingungen für Bausparverträge sind immer komplexer geworden, was es für viele schwer macht, die Vor- und Nachteile zu verstehen.

Trotzdem wird das Bausparen weiterhin aggressiv beworben – oft ohne auf die tatsächlichen Nachteile einzugehen.

Die dunkle Seite des Bausparens

Bausparen mag vermeintlich sinnvoll erscheinen, aber die Nachteile sind gravierend und betreffen besonders unerfahrene Sparer, die keine bessere Alternative kennen.

1. Hohe Kosten von Anfang an

Ein Bausparvertrag ist mit erheblichen Kosten verbunden, die viele Sparer unterschätzen.

• Abschlussgebühren: Diese liegen meist bei 1–1,6 % der gesamten Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 200.000 Euro bedeutet das bis zu 3.200 Euro, die Sie direkt verlieren, bevor Sie überhaupt mit dem Sparen beginnen.
• Kontogebühren: Viele Bausparkassen erheben jährlich Gebühren für das Bausparkonto, die die Rendite zusätzlich belasten.
• Niedrige Guthabenzinsen: In der Ansparphase erhalten Sie oft Zinsen von unter 1 %, was angesichts der Inflation zu einem realen Wertverlust Ihres Ersparten führt.

2. Zuteilung: Unklar und unsicher

Einer der größten Kritikpunkte am Bausparen ist der Zuteilungszeitpunkt. Obwohl dieser als sicher beworben wird, hängt er von mehreren Faktoren ab, die der Sparer nicht beeinflussen kann:

• Bewertungszahl: Die Zuteilung erfolgt nur, wenn eine bestimmte Bewertungszahl erreicht wird, die von der Bausparkasse nach einem undurchsichtigen internen Verfahren berechnet wird.
• Kapitalverfügbarkeit: Ist nicht genug Kapital im gemeinsamen Bauspartopf vorhanden, wird die Zuteilung verzögert – manchmal um Monate oder sogar Jahre.
• Willkürliche Verzögerungen: In Niedrigzinsphasen blockieren viele Bausparkassen hochverzinste Altverträge, was den Zuteilungsprozess zusätzlich erschwert.

Die Verbraucherzentrale kritisiert diese Praxis scharf: „Kunden müssen oft viel länger auf ihr Darlehen warten, als ursprünglich versprochen – das macht eine zuverlässige Baufinanzierung mit Bausparverträgen schwierig.“

3. Unflexible Vertragsbedingungen

Ein Bausparvertrag ist langfristig angelegt, was ihn für viele Lebenssituationen unflexibel macht:

• Vorzeitige Kündigung: Wer seinen Bausparvertrag vorzeitig kündigt, verliert in der Regel die Abschlussgebühr und möglicherweise auch die zugesagten Zinsen.
• Gebundene Mittel: Das angesparte Guthaben ist bis zur Zuteilung blockiert und kann nicht flexibel genutzt werden.
• Nicht optimal für schnelle Finanzierungen: Wer schnell ein Darlehen benötigt, z. B. für eine überraschend verfügbare Immobilie, wird mit einem Bausparvertrag oft enttäuscht, da die Zuteilung unvorhersehbar ist.

4. Veraltetes Konzept in Niedrigzinsphasen

In Zeiten hoher Zinsen mag das Bausparen eine attraktive Alternative sein, da die Darlehenszinsen schon bei Vertragsabschluss festgelegt werden. Doch in der aktuellen Niedrigzinsphase ist das Konzept schlichtweg überholt:

• Klassische Immobilienkredite bieten oft ähnliche oder sogar bessere Zinskonditionen – und das ohne die hohen Kosten und Einschränkungen eines Bausparvertrags.
• Die Verzinsung des angesparten Guthabens ist so niedrig, dass sie kaum über einem Sparbuch liegt und in der Regel unter der Inflationsrate bleibt.

Verbraucherzentrale warnt: Vorsicht vor Kombimodellen

Ein weiteres Problem sind die immer komplizierter werdenden Kombimodelle, bei denen ein Bausparvertrag mit einem Vorfinanzierungsdarlehen kombiniert wird. Laut der Verbraucherzentrale sind diese Modelle oft intransparent und teuer:

• Kunden zahlen während der gesamten Laufzeit sowohl Zinsen für das Vorfinanzierungsdarlehen als auch Beiträge in den Bausparvertrag.
• Es entstehen doppelte Belastungen, ohne dass klar ist, ob das Modell wirklich Vorteile bringt.
• Besonders problematisch ist, dass viele Kunden die Gesamtkosten dieser Modelle nicht verstehen, da die Konditionen bewusst kompliziert gestaltet werden.

Fazit: Bausparen – Eine schlechte Wahl für viele

Bausparen mag auf den ersten Blick sicher und planbar wirken, doch die Realität zeigt ein anderes Bild: hohe Kosten, unflexible Bedingungen und intransparente Prozesse machen es für viele Sparer unattraktiv. Besonders in der heutigen Zeit, in der klassische Immobilienkredite oft günstiger und unkomplizierter sind, sollte das Bausparen nicht mehr als Standardlösung angesehen werden.

Die Verbraucherzentrale und andere Experten raten dazu, sich vor Abschluss eines Bausparvertrags umfassend zu informieren und Alternativen wie klassische Baufinanzierungen oder andere Sparmodelle zu prüfen.

Mein Tipp: Lassen Sie sich nicht von vermeintlich sicheren Modellen blenden. Hinterfragen Sie die Kosten, die Flexibilität und die tatsächlichen Vorteile eines Bausparvertrags – und setzen Sie auf eine individuelle und transparente Finanzierungslösung, die wirklich zu Ihnen passt. Kontaktieren Sie mich gerne für eine persönliche und unverbindliche Beratung.

Mit besten Grüßen
Christian Ulrich LL.B.