Der Traum von den eigenen vier Wänden gehört für die meisten zu den primären Wünschen und rückt Angesicht der niedrigen Zinsen mehr und mehr in den Fokus. Aber Vorsicht: Viele Träume platzen schneller als gedacht!
Nicht zuletzt sind sehr viele Vorhaben von vornherein zum Scheitern verurteilt, weil der eigene finanzielle Rahmen komplett überschätzt wird.
Augen zu und durch: Irgendwie schaffen wir das schon; andere machen das doch auch!
Gründe für einen katastrophalen Ausgang eines Immobilienerwerbs sind aber auch im Objekt der Begierde selbst zu sehen.
„Pfusch am Bau“ betrifft eben nicht nur alle Neubauten, sondern gleichfalls Bestandsobjekte. Schäden und Mängel können die Nutzungsmöglichkeiten erheblich einschränken und dazu führen, dass der Traum vom Haus schlicht und ergreifend ins buchstäbliche finanzielle Verderben führt.
Scheuklappen und Tunnelblick: Warum wird mit der eigenen Existenz gespielt?
Um keine bösen und vor allem keine teuren Überraschungen im Nachhinein zu erleben, ist es wichtig, sich allumfassend zu informieren.
Davor aber die erwähnte kleine Geschichte:
Der Autokauf: Ein Sinnbild für Ihren Immobilienerwerb bzw. –Finanzierung
Es ist Sonntagmorgen. Aufstehen und Brötchen für Familie besorgen. Ich weiß, dass für derlei Wege regelmäßig das Fahrrad bequemt wird. Aber in diesem Fall hat das Rad einen Platten und das Auto muss herhalten.
Fahrzeugschlüssel in die Hand. Schnell rausgespurtet, denn die hungrigen Mäuler warten auf die backwarmen Brötchen. Tür auf, hinters Lenkrad hüpfen und den Wagen starten.
Nö, es passiert nichts. Gar nichts! Der Wagen lässt sich nicht starten. Ein erneuter Versuch, das Auto zum Rollen zu kriegen, scheitert kläglich. Die einzig verbleibende Alternative: Der Gang zu Fuß.
Ohnehin steht die Überlegung im Raum, die alte Möhre zu verschrotten. Während des Spaziergangs zum Bäcker wird der Entschluss gefestigt, dass ein Neuer her soll, weil die Reparaturkosten mittlerweile den Zeitwert übersteigen.
Ein paar Tage vergehen – der Wagen konnte in der Zwischenzeit wieder flott gemacht werden – und der Familienrat tagt nun über das Thema.
Soll sich nach einem Neuwagen, einem Jahreswagen oder doch lieber nach einem guten Gebrauchten umgeschaut werden?
Es werden diverse Portale durchforstet, Händler aufgesucht und Probefahrten arrangiert; bis Marke und Modell feststehen. Schlussendlich ist das passende Fahrzeug gefunden.
Jetzt geht’s darum evtl. Fahrzeugmängel aufzudecken:
- Ist der TÜV vorhanden?
- Wurde die Abgasuntersuchung gemacht?
- Wann wurde die letzte Inspektion durchgeführt?
- Gibt es offensichtliche Mängel (wie Dellen, Lackfehler, etc.)?
- Wurde der Fehlerspeicher ausgelesen?
- Liegt evtl. ein DEKRA-Gutachten vor?
Letztendlich geht’s es in die entscheidende Preisverhandlung – vielleicht kann der Kaufpreis um ein paar Euro „gedrückt“ werden?
Wobei die Frage nach der Finanzierung bisweilen nicht zu 100% geklärt ist?
Soll der alte Wagen in Zahlung geben oder eigenhändig privat verkauft werden? Muss ein Teil des Kaufpreises finanziert werden?
Endlich steht der Finanzierungsbedarf kurze Zeit später fest: Ohne Fremdkapital geht’s leider nicht.
Wer wird das notwendige Geld am günstigsten leihen?
Diese Frage fordert erneut den Einsatz der gesamten Familie. Klar: Erneut ins Internet!
Soweit so gut: Ab zum Verkäufer, denn der hat den Wagen nur für zwei Tage reserviert, weil viele andere Kaufinteressenten warten würden.
Ab ins Autohaus: Der Kaffee steht schon auf dem Tisch
Hände geschüttelt, hingesetzt, kurzer Small-Talk und schon kann es losgehen. Der Händler wirkt ein bisschen verdutzt, als ihm von der Internetrecherche berichtet wird.
Für ihn war bis zu dieser Offenbarung alles klar: Es wird das Auto und die Finanzierung bei ihm gekauft.
Letzten Endes lässt sich das Oberhaupt, mit Rückendeckung der Familie – aber vielleicht noch ein wenig zähneknirschend – auf den Deal ein, weil ansonsten das Geschäft zu platzen droht.
Der Verkäufer spielt seinen Joker aus: Angebotsverknappung
Er hat das worauf man sich versteift hat: Das Auto.
Und seine Verhandlungsposition scheint – zumindest subjektiv betrachtet – die mit den besseren Argumenten ausgestattete zu sein. Lange Rede, kurzer Sinn: Der Kauf- und der Kreditvertrag werden unterzeichnet.
Im Anschluss an dem Papierkram wird die obligatorische Flasche Sekt bei der Fahrzeugübergabe überreicht und ab nach Hause.
Ohhh, die Nachbarn sind draußen: „Glückwunsch zum neuen Auto!“
Zwischenfazit
Ich gebe zu, dass die eine oder andere Stelle in meiner kleinen Erzählung ein bisschen spitzfindig formuliert ist. Finden Sie nicht? Aber sie trifft auf einen wahren Kern!
Hat die Familie in meiner Geschichte alles richtig gemacht? Oder finden Sie Anhaltspunkte, die es erlauben Kritik zu üben?
Mietfreies Wohnen allein macht noch keine gute Altersvorsorge!
Wenn fehlende Erfahrungen zu unüberlegten Handlung verleiten: Was alles beim Immobilienkauf, respektive der –Finanzierung schief laufen kann
Wer kann schon von sich behaupten jemals drei, vier oder zehn Häuser sein eigen zu nennen? Nur ein sehr geringer Teil in unserer Bevölkerung. Für den Großteil bleibt es eine einmalige Erfahrung.
Dementsprechend ist der Erfahrungsschatz, um Unwägbarkeiten früh zu identifizieren, darauf entsprechend zu reagieren und die hoffentlich richtigen Handlungen abzuleiten, geringer als beim Kauf einer Kaffeemaschine für 50 Euro.
- Kein Überblick über die tatsächlichen Finanzen!
In den allermeisten Fällen treffe ich in Beratungen auf Kunden, die kein Haushaltsbuch oder dergl. führen und somit ihre finanziellen Spielräume lediglich oberflächlich kennen.
Ohne konkreten Überblick über die finanzielle Situation ist weder eine seriöse Beratung möglich noch an einer Umsetzung zu denken. - Haushalt schöngerechnet!
Falls Unterlagen präsentiert werden, stellen diese selten die Realität dar.
In einem konkreten Fall sollte – den Berechnungen der Familie zufolge – ein monatlicher Haushaltsüberschuss von ca. 1.000 Euro zur Verfügung stehen. „Prima, dann müssten Sie jetzt schon über mehrere tausend Euro Eigenkapital verfügen, oder?“ „Nein, wir haben kein Geld!“ Aber wohin ist das Geld verschwunden? „Hmmm… - Zukunftsplanung komplett ignoriert!
Eine Immobilienfinanzierung läuft regelmäßig zwischen 20 und 30 Jahre. Dass eine verlässliche Prognose über die persönliche Gehaltsentwicklung sicherlich nicht seriös vorauszusagen ist, dürfte klar sein. Und auch sonst, dürften viele Dinge ungewiss sein; von Scheidung, Krankheit oder Arbeitslosigkeit ganz zu schweigen.
Wer z.B. Kinder plant sollte auch im Hinterkopf behalten, dass für eine gewisse Zeit (vielleicht für 2-4 Jahre) ein Einkommen wegfällt. - Bewirtschaftungskosten zu niedrig kalkuliert!
Zwar fallen die Nebenkosten für eine zuvor bewohnte Mietwohnung weg. Aber die Höhe diese Nebenkosten decken regelmäßig nicht die Nebenkosten für die Bewirtschaftung einer selbst genutzten Immobilie. Zwar setzen Banken bei der Haushaltsrechnung auch die geschätzten Nebenkosten der zu finanzierenden Immobilie an. Aber wie hoch die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten sind, hängt allerdings von weiteren Faktoren wie zum Beispiel Lage, Alter und Zustand der Immobilie ab. (Bei einem Altbau liegt der durchschnittliche Wert bei 3,50 Euro pro Quadratmeter.) - Gesamtkosten falsch berechnet!
Zwar steht zum Ende einer Planung bzw. Bemusterung fest, wie das Haus am Ende dastehen sollte. Entscheidend ist aber letztlich nur, was auch in der Bauleistungsbeschreibung schriftlich fixiert ist. Denn nur, was in der Bauleistungsbeschreibung steht, ist im Kaufpreis auch enthalten, und nur die aufgeführten Arbeiten werden auch ohne Aufpreis erledigt. Fast wichtiger als das, was nicht in der Bauleistungsbeschreibung steht. Gerade hierbei kann ein unabhängiger Bauberater dafür sorgen, dass auch wesentliche Vorarbeiten und wichtige technische Details vollständig aufgelistet sind. Kostentreiber Nummer eins sind besondere Bauleistungen und Sonderwünsche, die nicht vorher vereinbart wurden. Und auch um die Gas- und Stromversorgung des Eigenheims müssen sich i.d.R. Hausherren bei einem Neubau selber kümmern. Genau da lauert die nächste Kostenfalle. Dann ist es keine Seltenheit, dass die Kosten am Ende 10 % höher sind als geplant. Geld was fehlt und im Zweifel nachfinanziert werden muss. - Keinerlei Rücklagen für spätere Reparaturen!
Überaus fahrlässig gehen neue Eigenheimbesitzer mit dem Thema Instandsetzung um.
Leider wird allzu oft vergessen, dass auch die Immobilie mit der Zeit altert und nicht nur Schönheitsmaßnahmen fällig werden. Man kann sagen, dass Heizung, Heizkörper, Bäder spätestens alle 20 Jahre, Fenster und Außentüren alle 25 Jahre, Dachziegel und Außenputz alle 30 bis 40 Jahre saniert werden müssen.
In welcher Höhe eine solche Rücklage gebildet werden sollte, hängt natürlich vom Gebäude und vom seinem Zustand ab. Bei neuen Häusern werden jährlich 0,8 % bis etwa 1% des Kaufpreises als Instandhaltungsrücklage empfohlen.
Jeder Haus- und Wohnungseigentümer sollte frühzeitig Geld für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen zurücklegen. Dafür eignet sich sehr gut ein Investment-Sparplan.
- Keine Pufferzeiten während der Bauphase eingeplant!
Nicht nur eine Bauvoranfrage nimmt Zeit in Anspruch, auch die Erteilung der späteren Baugenehmigung kann sich verzögern.Fallen Gewerke aus, weil der Bauträger nicht rechtzeitig auf fehlendes Personal oder Material reagiert hat, kann der Zeitplan schnell ins Wanken geraten. Dabei ist das Wetter nicht zu unterschätzen (z.B. starke Regenfälle oder Eiseskälte). Dann wird schnell die Zeit knapp. Der Einzug kann sich regelmäßig um bis zu 6 oder dar 12 Monate verzögern.Unter Umständen drohen Doppelbelastungen für Miete und für den Kredit.Wer also pünktlich in die eigenen vier Wände einziehen möchte, muss sich gegen mögliche Zeitfresser wappnen. Organisieren Sie sich gut! - Eigenleistungen überschätzt!
Bei der Eigenleistung versuchen sich Begabte selbst am Bau, um Geld zu sparen. Allerdings spart man dabei nicht unbedingt Zeit (Stichwort: Pufferzeiten). Innenputz, Elektrik, Sanitäranlagen, Trockenbau, Anstrich, etc. alles soll selbst erledigt werden – und zwar nach der Arbeit. Nennen Sie Ihrem Architekten die Anzahl der Personen, die Ihnen beim Bau behilflich sind und welche Berufe Ihre Helfer erlernt haben. Der Architekt kann den Umfang und den Wert der Eigenleistung am besten beurteilen. Beachten Sie unbedingt, dass bei den Eigenleistungen ausschließlich Lohn- und keine Materialkosten bei der Finanzierungsplanung angerechnet werden. - Druck!
Lassen Sie sich unter keinen Umständen verleiten, etwas schnell entscheiden zu müssen. Weder der Verkäufer, noch der Immobilienmakler oder die Bank sollten Sie jemals in die Enge treiben können. Unter Umständen kann genau diese eine zu schnell getroffene Entscheidung Ihre komplette Existenz bedrohen. - „Blind“ gekauft!
Das größte finanzielle Risiko wartet allerdings auch in den Wänden, unterm Dach oder im Keller. Wer ohne Sachverstand glaubt, eine Immobilie auf Sachmängel hin prüfen zu können, läuft regelmäßig Gefahr am Ende eine teure Erfahrung zu machen. Daher sollte stets vor dem Kauf einer Immobilie ein Bausachverständiger zu Rate gezogen werden. Was würden Sie alles unternehmen, wenn Sie sich ein 5, 10 oder 20 Jahre altes Auto kaufen? - Kein oder sehr geringes Eigenkapital!
Das Risiko, den Kredit nicht zurückzahlen zu können, ist bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital freilich genauso gegeben wie bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Unabhängig davon, wie viele Eigenmittel investiert werden – die Lebensumstände können sich bei jedem jederzeit ändern. Dennoch vertrete ich einen klaren Standpunkt: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital halte ich für nicht empfehlenswert und rate grundsätzlich dazu, mindestens 10% (besser sogar 20%) des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten selbst aufzubringen. - Die Tilgung ist zu niedrig gewählt!
Sie wollen die Schulden aus Ihrer Finanzierung nicht Ihren Kindern vererben, oder? Insofern sollten Sie sich zu Beginn der Finanzierung damit ernsthaft auseinander setzen und sich die Frage stellen, bis wann das Darlehen komplett getilgt werden soll. Wie hoch der Tilgungssatz konkret sein sollte, ergibt sich aus dem Zeitraum, in dem Sie das Darlehen abbezahlen möchten. In der Regel sollte dies spätestens bei Eintritt in den Ruhestand der Fall sein. Wichtig bei der Wahl der Tilgungshöhe: Je niedriger die Zinsen, desto länger benötigen Sie mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung, um das Darlehen zurückzuzahlen. So benötigt man bei einem Zinsniveau von 5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ca. 25 Jahre, um ein Darlehen zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 3 % benötigt man beim gleichen Tilgungssatz (also 2%) fünf Jahre länger, nämlich ca. 30 Jahre. Ein/e heute 35-jährige/r sollte, sollte bei einem Zinsniveau von 3 % einen Tilgungssatz von ca. 2 % p.a. wählen, wenn diese mit 65 Jahren in den Ruhestand gehen möchte. - Wohn-Riester bzw. Eigenheimrente!
Es scheint so, als wäre es das NON-PLUS-ULTRA. Bisher gab es Riester-Zulagen nur für private Rentenversicherungen, Fondssparen und Banksparpläne. Mit dem Eigenheimrentengesetz wird selbst genutztes Wohneigentum als Altersvorsorge nun gleichberechtigt gefördert. Allerdings hagelt es von verschiedenen Seiten Kritik an diesem Modell. Der größte Nachteil beim Wohn-Riester ist, dass Liquidität, die u.U. für den Ruhestand dringend benötigt wird (Stichwort: Versorgungslücken) in der eigenen Immobilie gebunden ist. Das gilt auch für den staatlich geförderten Teil. Wer seine Immobilie verkauft, muss das gesamte geförderte Riester-Vermögen (Eigenbeiträge und Zulagen) in einen anderen Riester Vertrag einzahlen. In diesen Fällen muss innerhalb von fünf Jahren reagiert werden.Auch wer sein Haus später vermieten möchte ist betroffen und muss den geförderten Betrag in einen neuen Riester-Vertrag einzahlen oder aber die staatliche Förderung aus Zulagen und Steuervorteilen zurückzahlen. Außerdem verlangt die Riester-Bürokratie, dass der geförderte Kredit bis spätestens zum 68. Lebensjahr abbezahlt ist. Ist er das nicht, muss der Wohnriester-Kunde auf einen ungeförderten Kredit, mit evtl. deutlich höheren Zinssätzen, umstellen. Einmal abgesehen davon schlägt im Ruhestand der Fiskus zu. Während in der Ansparphase – wie bei allen Riester-Produkten Beitragszahlungen und Förderung komplett steuerfrei sind – werden zum Rentenbeginn (nachgelagert) Steuern auf die geförderten Spar- und Tilgungssummen erhoben. Diese Berechnung ist wiederum sehr kompliziert. Zu diesem Zwecke wird ein fiktives Konto eingerichtet, das sog. Wohnförderkonto, auf dem alle geförderten Tilgungsleistungen und alle Zulagen erfasst und mit 2 % p.a. verzinst werden. Genau dieses (fiktiv) gebildete Guthaben ist, genau wie bei einem Riester-Sparvertrag später zu versteuern. Aber damit nicht genug. Freilich hat der Sparer zu Beginn der Auszahlphase ein Wahlrecht zur Begleichung der Steuern. (Entweder er zahlt die Steuerschuld des Wohnförderkontos auf einen Schlag – und erhält dafür einen sofortigen Nachlass von 30 %. Oder er zahlt die Steuern in Raten bis maximal zu seinem 85. Lebensjahr.) Aber das kann ganz sehr stark auf die spätere Haushaltsrechnung einschlagen. Eine böse Überraschung können Erben in diesem Zusammenhang erleben, falls der Riester-Sparer stirbt, bevor er seine Steuerlast abgetragen hat. Dann werden sie zur Kasse gebeten. Vom großen bürokratischen Aufwand einmal abgesehen, müssen Immobilienbesitzer hohe Einschränkungen bei der Flexibilität im Umgang mit ihrer Immobilie in Kauf nehmen, wenn Sie einen Teil Ihrer Immobilie über Wohn-Riester finanzieren. Die Finanzierung muss in erster Linie ohne Förderung solide sein!Überaus fahrlässig gehen neue Eigenheimbesitzer mit dem Thema Instandsetzung um. Leider wird allzu oft vergessen, dass auch die Immobilie mit der Zeit altert und nicht nur Schönheitsmaßnahmen fällig werden. Man kann sagen, dass Heizung, Heizkörper, Bäder spätestens alle 20 Jahre, Fenster und Außentüren alle 25 Jahre, Dachziegel und Außenputz alle 30 bis 40 Jahre saniert werden müssen. In welcher Höhe eine solche Rücklage gebildet werden sollte, hängt natürlich vom Gebäude und vom seinem Zustand ab. Bei neuen Häusern werden jährlich 0,8 % bis etwa 1% des Kaufpreises als Instandhaltungsrücklage empfohlen.Jeder Haus- und Wohnungseigentümer sollte frühzeitig Geld für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen zurücklegen. Dafür eignet sich sehr gut ein Investment-Sparplan. - Bausparen als Finanzierungsmittel!
Hierzulande sind wir von Banken und Bausparkassen stark geprägt worden. Und auf den ersten Blick mögen Bausparverträge vorteilhaftig erscheinen. Allerdings nur auf den ersten Blick! Bausparen hat Schattenseiten. Bausparer haben z.B. keinen Rechtsanspruch auf den genauen Zuteilungszeitpunkt: „Bausparverträge, die die vorstehende Voraussetzung erfüllen, werden zum Zuteilungstermin zugeteilt, soweit die für die Zuteilung verfügbaren Mittel ausreichen.“Außerdem muss ein Bauspardarlehen z.B. in viel kürzerer Zeit getilgt werden als ein Hypothekendarlehen. Darüber hinaus gehen Sie im wahrsten Sinne des Wortes weitere Wetten ein, dass bei Auszahlung des Darlehens ein hohes Zinsniveau vorherrscht, dass die Inflation immer niedriger ist als der Guthabenszins, dass es immer mehr Einzahler als Darlehensnehmer gibt, dass Sie sich die Höhe der Tilgungsrate leisten kann, dass Sie jetzt schon die Höhe des Darlehensbedarfs kenne… - Falsche oder fehlende Risikoabsicherung!
Wenn das Ziel die eigenen vier Wände zu kaufen, im Vordergrund steht, werden gewichtige Fragen zur Absicherung der Immobile – meist aus mangelnden finanziellen Mitteln – ins Abseits geschoben. Dabei ist es elementar, sich über den individuellen (Einkommens-) Schutz Gedanken zu machen (z.B. Risikolebensversicherung, Dread Disease, BU).
Nicht zuletzt geraten Vorhaben ins Wanken, weil der „falsche“ Finanzierungspartner mit ins Boot genommen wurde
Ohnehin interessieren sich finanzierende Institute überwiegend für Ihren Status Quo. Dabei wirken sich „Schönrechnerei“ seitens des Beraters schnell zu Ihren Ungunsten aus.
Achten Sie bei der Auswahl Ihres Finanzierungspartners bitte darauf, ob man Ihnen beim ersten Zusammentreffen „die Wolken vom Himmel“ holt.
Fragen Sie sich, wie euphorisch mit Ihnen umgegangen wird.
Vordergründig steht vielleicht nur der schnelle Geschäftsabschluss und nicht Ihr persönliches Schicksal im Mittelpunkt des Interesses.
Ob Sie sich das eingestehen wollen oder nicht: Läuft was schief ist die Bank sowieso der Gewinner, weil sie alle Sicherheiten hat die sie braucht, um einen evtl. Ausfall zu befriedigen (Grundschuld).
Teure Erfahrung: Hinterher ist man immer schlauer!
Handeln Sie möglichst defensiv und versuchen Sie unentwegt sachlich zu bleiben!
Fazit
Der Erwerb eines Eigenheimes bedeutet für viele der Beginn eines weiteren Lebensabschnittes und vermutlich die Erfüllung eines lang ersehnten Traumes.
Damit dieser nicht zu einem Alptraum für Sie wird, wollte ich Ihnen – mit der Aufzählung von 15 Fehlern – die Notwendigkeit einer ausführlichen Prüfung Ihrer Pläne verdeutlichen.
Ich freue mich, wenn Sie sich mit ihrem Finanzierungswunsch an mich wenden.
Für weitere Fragen hinterlassen Sie mir bitte am Ende des Beitrags einen Kommentar oder Sie vereinbaren direkt ein kostenfreies Erstgespräch. Alternativ können Sie sich per Direktnachricht (oder Mittels Kontaktformular) mit mir in Verbindung setzen.
In jedem Fall erhalten Sie schnellst möglich eine Antwort von mir.
Mit den besten Grüßen
Christian Ulrich LL.B.
